转载2003/08/05《金融时报》  记者:金立新

    2000年6月15日，经过两个多月试点后中国长城资产管理公司资产租赁签字仪式在大连举行。

    租赁是一种最古老的信用形式，但对长城公司来说，不良金融资产租赁还是一项全新的资产经营形式。

    如何确定租赁资产项目，这是长城公司面临的第一个难题。确定租赁资产项目主要是解决租赁资产应具备的基本条件和确定以租赁方式进行资产处置的依据。通过对租赁业务特点的反复研究和对租赁市场的深人调查，长城公司认为租赁资产应具备三个条件：首先是对资产拥有所有权或使用权；其次是租赁的资产应具有使用价值；再次是可以在市场中流通和转让。签订租赁合同的15个项目资产都是按照这三个条件从大连办事处已收购清算的资产中反复筛选确定的。这些资产基本上分为三大类：暂时闲置的土地，适应市场需要的商业网点、宾馆、写字楼、酒楼、厂房及配套设施，耐磨损、好计价、易保管的设备和运输工具。大连资产租赁试点初步确定了以租赁方式进行资产处置的五类资产情况：一是虽具有市场价值，但近期内“有行无市”，不能马上变现，需要等待商机的资产。这是采取一般式租赁资产普遍存在的特征。二是虽有市有价，具有变现能力，但远期增值可能性很大的资产。三是虽有市有价，但为了有效防范经营过程中存在的资产损失风险，从而采取销售式租赁方式处置资产。四是既有市有价，又适合市场需求与承租人购买力的资产，采取销售式租赁分期转移资产所有权。五是近期内既不能变现，但又需要雇人看管的资产。

    确定租赁项目的租金，是他们遇到的第二道坎。租金的确定是租赁业务中的一个敏感性问题。

    对采取销售式租赁的资产，大连试点聘请符合标准的资产评估事务所，严格按照资产评估操作程序对租赁资产进行评估，根据中介机构评估值确定底价，以溢价或不低于保底价并参考租赁资产预期经营盈亏情况确定租金总额，租赁期限一般不超过８年，首期付款不低于租金总额的30%，其中10%为定金。签订租赁协议的3个项目租金总额均高于资产评估值。对采取一般式租赁的资产，主要是根据资产用途、潜在能力、未来市场走势来确定租金。具体计算方法为：对生产经营正常，并具有潜在升值能力的资产，按年租金率2.25%以上确定租金，租金包括租赁资产（评估）价值转移量、租赁手续费、税收、保险和合理的利润等。对待机出售的资产，根据资产耗损与预期价值变动情况确定祖金，按年租金率1%以上确定租金，租金包括租赁资产（评估）价值转移量、租赁手续费、税收、保险、维护费用和合理的利润等。对于需保管看护的资产，年租金原则按高于保管和看护所必需的管理费用上限确定。

    最后一关是如何确定租赁项目的承租人。确定承租人主要是解决承租人应具备的条件和确定承租人的程序等两个问题。试点要求承租人必须同时具备四个条件：具有经营租赁资产的能力，尤其是对技术含量高、专业性强的资产经营；具有支付租金的能力和保障；具有良好的社会信誉；具有经营资产的便利条件。

    确定承租人的程序，大连试点采取协商与招标两种方式交叉进行。鉴于大连办事处在资产收购、管理与处置上采取“一人一行”，对资产的收购、管理与处置实行“一包到底，全程负责”的一体化作业经营管理模式，试点中按照几个步骤确定承租人。首先由项目经理在权限范围内寻找意向性承租人，收集了解承租人必要的信息，包括承租人的身份、信誉、能力、性质、租期、租金意向等，这阶段对承租人的数量不加限制。此后，项目经理将有承租意向的承租人资料报部门经理审核。部门经理与项目经理对承租人分别进行实地调查考核，向资产处置委员会提交可行性报告。资产处置委员会讨论确定，并委托中介机构对待处置资产进行评估，确定底价，再次报资产处置委员会讨论，根据会议最后的确定意见，与承租人对租赁合同中的条件进行实质性谈判，并最终确定承租人。